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Vererbtes Familienheim: Fehlende Grundbucheintragung verhindert Erbschaftsteuerbefreiung

03.07.2018

Selbstgenutzte Immobilien (sogenannte Familienheime) können zwischen Ehe- und Lebenspartnern erbschaftsteuerfrei vererbt werden. Die Steuerbefreiung setzt nach einem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) aber voraus, dass der Erblasser im Zeitpunkt des Todes als Eigentümer im Grundbuch eingetragen war - ein bloßer Eigentumsverschaffungsanspruch aus einem Kaufvertrag reicht hier somit nicht aus.

Geklagt hatte ein Witwer, dessen Ehefrau vor ihrem Tod eine selbstgenutzte Luxuswohnung für insgesamt 4,8 Mio. € erwarb, die sie per privatschriftlichem Testament ihrem Ehemann vererbte. Als sie starb, war sie (noch) nicht als Eigentümerin der Wohnung im Grundbuch eingetragen. Das Finanzamt versagte dem Witwer daher die Steuerbefreiung für Familienheime und setzte eine Erbschaftsteuer von 340.480 € fest.

Der BFH folgte dem Finanzamt und verwies darauf, dass nach dem Gesetzeswortlaut nur der Erwerb von Eigentum oder Miteigentum steuerbefreit sei, was im zivilrechtlichen Sinne verstanden werden müsse. Im vorliegenden Fall war jedoch kein zivilrechtliches Eigentum vererbt worden, weil die Ehefrau zum Todeszeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen und somit auch nicht zivilrechtliche Eigentümerin der Wohnung war. Sie hatte aus dem notariellen Kaufvertrag lediglich einen Eigentumsverschaffungsanspruch, der durch eine Auflassungsvormerkung gesichert war. Für den Erwerb eines solchen Anspruchs gilt die Steuerbefreiung jedoch nicht.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass der Erblasser vor seinem Tod unbedingt zivilrechtlicher (Mit-)Eigentümer des Familienheims sein muss. Zentrale Voraussetzung hierfür ist die Eintragung ins Grundbuch. Die Urteilsgrundsätze lassen sich auch auf Fälle übertragen, in denen Eltern ihren Kindern ein Familienheim übertragen - auch für diese Fallkonstellation ist eine Erbschaftsteuerbefreiung vorgesehen, die an den „Erwerb von Eigentum oder Miteigentum“ anknüpft.

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