Verlustberücksichtigung bei zeitlich gestreckter Kaufpreiszahlung
Wenn Sie ein Grundstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist veräußern, müssen Sie die Wertveränderung als Gewinn bzw. Verlust aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuern.
Hinweis: Anzusetzen ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem erzielten Veräußerungspreis einerseits und den Anschaffungs-/Herstellungskosten des Grundstücks sowie den Veräußerungskosten andererseits. Der Gewinn oder Verlust muss in dem Kalenderjahr versteuert werden, in dem der Veräußerungserlös gezahlt worden ist (Zuflussprinzip).
In welchen Jahren und in welcher Höhe ein Veräußerungsverlust bei zeitlich gestreckter Zahlung des Kaufpreises steuerlich abgerechnet werden kann, hat der Bundesfinanzhof (BFH) näher untersucht.
Im Urteilsfall hatte eine Grundstücksgemeinschaft den Kaufpreis für ihre veräußerten Grundstücke von 125.000 € in drei Teilbeträgen erhalten (2007: 50.000 €, 2008: 9.020 €, 2009: 65.980 €). Die gesamten Anschaffungs- und Veräußerungskosten des Deals hatte die Gesellschaft bereits in der Feststellungserklärung 2007 von der ersten Kaufpreisrate von 50.000 € abgezogen, so dass sich ein Verlust von 142.152 € ergab. Die übrigen Raten wollte sie demnach in 2008 und 2009 (ungemindert) als Veräußerungsgewinn versteuern.
Der BFH urteilte nun, dass die Anschaffungs- und Veräußerungskosten nicht komplett im Jahr der ersten Kaufpreisratenzahlung abgezogen werden dürfen. Nach Gerichtsmeinung ist es in Verlustfällen vielmehr sachgerecht, den Verlust mit Zufluss der jeweiligen Teilzahlung lediglich anteilig anzusetzen. Der Gesamtveräußerungsverlust muss demnach nach dem Verhältnis der Teilzahlungsbeträge zum Gesamtveräußerungserlös auf die verschiedenen Jahre verteilt werden.
Im Urteilsfall war daher zunächst der Gesamtveräußerungsverlust zu ermitteln: Unter Berücksichtigung aller Kaufpreisraten und aller Kosten betrug er 67.152 €. In einem zweiten Schritt musste die erste Kaufpreisrate von 50.000 € dann in ein Verhältnis zum Gesamtkaufpreis von 125.000 € gesetzt werden. Der sich so ergebende Anteil von 40 % war schließlich auf den Gesamtveräußerungserlös anzuwenden, so dass sich für das Jahr 2007 lediglich ein abzugsfähiger Verlust von 26.860 € ergab. Im Jahr 2008 war demnach ein Verlust von 4.848 € (7,22 %) und in 2009 von 35.443 € (52,78 %) absetzbar.
Hinweis: Neben der von der Klägerin favorisierten Abzugsvariante, alle Kosten bereits von der Kaufpreisrate im ersten Jahr abzuziehen, lehnte es der BFH auch ab, den jahresübergreifenden Gesamtverlust bereits bei Zahlung der ersten oder der letzten Rate abzusetzen. In Verlustfällen ist also nur eine zeitlich gestreckte Berücksichtigung des Veräußerungsverlusts möglich.
