Veräußerungskosten sind keine Werbungskosten bei Mietobjekt

Wer ein Mietobjekt anschaffen möchte, steht zunächst vor der Frage der Finanzierung. Verfügt der Vermieter bereits über nennenswertes Vermögen, muss er entscheiden, ob er sein neues Mietobjekt fremdfinanziert (z.B. über eine Bank) oder ob er vorhandene Vermögenswerte „zu Geld macht“, um den Kauf zu finanzieren.

Eine Vermieterin aus Nordrhein-Westfalen hatte sich vor Jahren für letzteren Weg entschieden: Sie erwarb 2013 eine noch zu errichtende Eigentumswohnung zur Vermietung und nahm zur Finanzierung des Kaufpreises zunächst ein tilgungsfreies, endfälliges Darlehen auf, das sie kurze Zeit später mit dem Erlös aus dem Verkauf eines privaten Einfamilienhauses ablöste. Beim Verkauf des Hauses fielen Anwalts-, Notar- und Maklerkosten an, die die Vermieterin als vorab entstandene Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend machte. Das Finanzamt erkannte die Kosten jedoch nicht an und wurde darin nun vom Bundesfinanzhof bestätigt.

Veräußerungskosten seien grundsätzlich nicht als vorab entstandene Werbungskosten im Vermietungsbereich absetzbar, wenn ein Steuerbürger zur Mittelbeschaffung für ein Mietobjekt eine private, zuvor nicht vermietete Immobilie veräußere. Zwar können Veräußerungskosten nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung unter sehr engen Voraussetzungen als Werbungskosten abgesetzt werden, wenn sich der Vermieter in einer Zwangslage befindet. Eine solche war vorliegend aber nicht gegeben, da die Klägerin wirtschaftlich nicht gezwungen war, zur Finanzierung der Eigentumswohnung das Einfamilienhaus zu verkaufen. Die Bank hatte ihr sogar angeboten, das Darlehen unter geänderten Konditionen fortzusetzen. Die Klägerin hatte sich also ohne wirtschaftlichen Zwang dazu entschlossen, das Haus zu verkaufen und das freigewordene Kapital in die Eigentumswohnung zu investieren.

Hinweis: Der Urteilsfall zeigt, dass private Vermieter ihre entstandenen Veräußerungskosten nur in sehr engen Grenzen im Vermietungsbereich absetzen können.