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Bebautes Erbbaugrundstück: Wert fließt in voller Höhe in erbschaftsteuerlichen Erwerb ein

04.05.2015

Ein Grundstück, das mit einem Haus bebaut ist, ist nicht unbedingt ein bebautes Grundstück - diese auf den ersten Blick paradoxe Aussage findet sich in einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) wieder. Sie lässt sich allerdings nachvollziehen, wenn man die rechtlichen Hintergründe des Urteilsfalls näher betrachtet: Vorliegend hatte ein Grundstückseigentümer einen Anteil an einem Erbbaugrundstück vererbt, das von dem Erbbauberechtigten (einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bebaut und vermietet worden war. Der Erbe wollte den Wert des erworbenen Grundstücksanteils mit nur 90 % in seinen erbschaftsteuerpflichtigen Erwerb eingerechnet wissen.

Hinweis: Dieser verminderte Wertansatz gilt nach dem Erbschaftsteuergesetz für bebaute Grundstücke und Grundstücksteile, die zu Wohnzwecken vermietet sind, innerhalb der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums liegen und nicht zum steuerbegünstigten Betriebsvermögen oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören.

Der BFH lehnte den verminderten Wertansatz jedoch ab und erklärte, dass ein erbbaurechtbelastetes Grundstück trotz einer tatsächlich vorhandenen Bebauung kein bebautes Grundstück im erbschaftsteuerlichen Sinne ist. Denn von der erbschaftsteuerlichen Begünstigung ausgenommen sind Grundstücke, deren Bebauung zivilrechtlich nicht dem Grundstückseigentümer (= dem Erblasser bzw. Erben), sondern einem Dritten (= dem Erbbauberechtigten) zuzurechnen sind. Gebäude, die sich auf einem Erbbaugrundstück befinden, sind zivilrechtlich Bestandteil des Erbbaurechts und gehören nicht zum Bestandteil des Grundstücks, so dass der Eigentümer des Erbbaugrundstücks nicht zugleich Eigentümer der Bebauung ist. Stattdessen ist dem Erbbauberechtigten die tatsächliche Bebauung (als Eigentümer) rechtlich zuzurechnen.

Der verminderte Wertansatz kommt im Urteilsfall auch deshalb nicht in Betracht, weil der Grundstückseigentümer das Grundstück nicht selbst zu Wohnzwecken vermietet hatte. Denn er hat mit dem Erbbauberechtigten keinen Mietvertrag, sondern einen Erbbaurechtsvertrag geschlossen, der darauf gerichtet ist, dem Erbbauberechtigten das Recht zur Bebauung einzuräumen. Es wird darin keine Überlassung zu Wohnzwecken vereinbart (kein Mietvertrag). Unerheblich ist, dass der Erbbauberechtigte das Grundstück in eigener Person zu Wohnzwecken vermietet hatte.

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